【房地产开发】房企销售回暖趋势明显 房地产开发投资升温

    房企销售回暖趋势明显 房地产开发投资升温

截至5月24日记者发稿时，共有28家上市房企发布2019年前四月销售业绩，销售总金额合计1.54万亿元，同比上涨9.2%，多数房企相比前三个月销售明显加速。国家统计局近日公布数据显示，前四个月全国房地产开发投资3.42万亿元，同比增长11.9%，创下自2014年12月份以来新高。与此同时，房企4月份融资规模也创下近12月新高。但值得注意的是，整体回暖大背景下，土地市场热度、成交土地性质、房企上半年业绩、各地区调控政策方面也出现一定程度的分化。

销售回暖

国家统计局最新数据显示，2019年1-4月份，全国商品房销售额为3.91万亿元，同比增长8.1%，增速提高2.5个百分点。4月份，全国房地产开发景气指数上升至100.92。

截至目前，28家房企发布2019年前四个月的销售业绩，总额合计1.54万亿元，同比上涨9.2%，相比2019年前三月，上述房企4月份销售额整体涨幅有所扩大。2019年1-3月，上述28家房企共实现销售额1.08万亿元，同比上涨4.8%。统计发现，多数房企4月销售有加速迹象。

其中，多数大中型房企4月份销售业绩相比一季度回暖明显。以金地集团为例，公司2019年4月共实现签约面积82.85万平方米，同比上升31.1%。实现签约金额163.1亿元，同比上升55.23%。2019年1-4月公司累计实现签约面积244.43万平方米，同比上升13.36%。累计签约金额501.22亿元，同比上升36.88%。2019年一季度，公司累计签约金额338亿元，同比上升29.52%。

部分一线梯队龙头房企4月销售业绩，相比前3月也出现了回暖迹象。以万科a为例，公司在4月份销售简报中称，2019年4月，公司实现合同销售面积370.0万平方米，合同销售金额601.7亿元。2019年1-4月份公司累计实现合同销售面积1294.8万平方米，合同销售金额2096.1亿元，同比增长6.86%。2019年一季度，公司共实现合同销售金额1494.4亿元，同比下降3.1%。4月份公司新增项目8个，项目占地面积合计63.6万平方米，需支付权益地价82.01亿元。除咸阳西咸驾校项目外，全部位于一二线热点城市。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，从目前已有的数据看，多数房企四月份销售数据相比前三月有所回温，但是相比2018年同期，增速放缓明显。2018年前4月，很多上市房企销售金额增幅超过50%。今年同期，仅首创、建业等少数公司增幅超过50%。

投资规模同比增长

国家统计局5月15日公布的数据显示，前四个月全国房地产开发投资3.42万亿元，同比增长11.9%，创下自2014年12月份以来新高。

具体来看，1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积72.26亿平方米，同比增长8.8%，住宅施工面积50.18亿平方米，同比增长10.4%。其中，房屋新开工面积增速小幅提高1.2%。新开工面积5.86亿平方米，同比增长13.1%。住宅新开工面积4.33亿平方米，同比增长13.8%。

投资规模增长的同时，房地产企业融资也进一步加速。中原地产数据显示，2019年4月，房企融资规模达2600亿元，创下最近12个月新高。主流房企融资成本控制在6%-8%之间，融资成本有所下降。

以首创置业为例，公司在4月份销售业绩中披露，2019年4月，公司成功发行私募公司债券25亿元，其中2+1年期为15亿元，票面利率为4.3%。3+2年期为10亿元，票面利率4.58%，创年内2年期私募公司债同规模利率新低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，今年前四月，房企到位资金数据比预期的要好。当前，房企融资渠道拓展有所改观，这对企业未来投资影响较大。预计资金面改善较好的房企未来会加速购地和新开工的进度。但值得注意的是，从到位资金结构看，定金及预收款和个人按揭贷款的占比依然较大，房企资金压力整体仍然不容乐观。

分化进一步加剧

值得注意的是，2019年以来，房地产市场分化有进一步加剧的趋势，这在土地市场热度、成交土地性质、房企上半年业绩、各地区调控政策方面均有所体现。

土地市场热度方面，今年以来，一二线城市土地市场持续火爆，三四线城市则明显转冷。从全国范围看，2019年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份扩大0.7个百分点。土地成交价款1590亿元，下降33.5%，降幅扩大6.5个百分点。

热点城市土地市场升温明显，成交溢价率持续走高。其中，厦门、珠海、合肥等9个城市土地成交的楼面溢价率超过30%，沈阳、宁波、大连等15个城市溢价率在20%-30%。北京、广州、无锡等14个城市溢价率在10%-20%。

成交土地性质方面，一线城市多以限竞房、共有产权房等政策性土地为主，地块面积和金额均较大。以北京地区为例，5月24日，北京市规划和自然资源委员会新挂出三宗经营用地，起始总价为105.68亿元，建设用地面积合计21.99万平方米。

房企上半年业绩方面，wind数据显示，截至5月24日，13家a股上市房企披露了2019年中期业绩预告，4家预喜，其余9家公司上半年业绩都出现了不同程度的下滑，不少公司出现亏损。以st新光为例，公司预计2019年1-6月份实现归属于上市公司股东的净利润为-1.4亿元至-1亿元。报告期内，公司项目出售产生的投资收益较上年同期减少。此外，公司部分贷款发生逾期，逾期利息和罚息增加，导致财务费用增加。

调控政策方面，以住房公积金为例，政策也出现了明显的分化。中原地产研究中心统计数据显示，2019年前四月，全国房地产调控政策虽然对比2018年有所减少，但公积金调控政策依然非常密集。2019年1-4月，全国发布公积金调控政策的地区超过60个，数量同比增长超过30%。其中，三四线城市有明显放宽的趋势，以北京为代表的一二线城市2019年公积金政策持续收紧。

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